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四年之后,青島購房新機(jī)會(huì)將在2020年出現(xiàn)
發(fā)布時(shí)間:2020.01.15 點(diǎn)擊量:4120次


2020年,對(duì)購房人來說,是一個(gè)新的購房良機(jī)。

 

當(dāng)前,青島市場(chǎng)供應(yīng)量充足,購房人選擇更多,價(jià)格更為透明,波動(dòng)變小。在經(jīng)過2019年的回調(diào)之后,市場(chǎng)更為健康,風(fēng)險(xiǎn)變小。

 

買房所要做的,關(guān)鍵是選對(duì)區(qū)域。首先是自己居住,要方便;二是所住片區(qū)在未來幾年是人口聚集的重點(diǎn)區(qū)域,市場(chǎng)需求大,就算今后兩三年內(nèi)因?yàn)檎w市場(chǎng)平穩(wěn)而上升幅度不大,但為將來的資產(chǎn)升級(jí)集聚潛力。


大周期的底部 從來都是買房良機(jī)


其實(shí),發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)也不難,上面這張圖是國家統(tǒng)計(jì)局公布的青島二手房價(jià)格指數(shù)的變化,這其中有兩個(gè)周期,2012年3月到2015年3月是一個(gè)波動(dòng)周期,2015年4月至今是第二個(gè)波動(dòng)周期,目前已經(jīng)接近第二個(gè)周期的底部。

 

許多人因?yàn)闆]有在2015年買到房而扼腕嘆息,那么在四年之后,現(xiàn)在這樣的機(jī)會(huì)確實(shí)正在呈現(xiàn),當(dāng)然前提是自住,房住不炒。

 

另外,隨著一手房價(jià)格回調(diào),2019年年底青島也出現(xiàn)一波顯著的“翹尾”行情。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè),2019年四季度青島新建商品住宅成交417.74萬方,環(huán)比上漲9.34%,同期全市的成交價(jià)格出現(xiàn)微跌,這一跡象說明價(jià)格回調(diào)已經(jīng)在激發(fā)購買力釋放。

 



對(duì)于今年的市場(chǎng)走勢(shì),中央已經(jīng)定調(diào),“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”,特別是房價(jià),穩(wěn)定不僅是“控漲”也要“控跌”。目前看,年內(nèi)房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng),價(jià)格以穩(wěn)為主,近期熱門樓盤釋放的價(jià)格,確實(shí)也呈現(xiàn)出筑底行情。

 

購房門檻的降低,疊加降息預(yù)期上漲,至上半年成交量有穩(wěn)增長的底氣,曾被高房價(jià)逼走的人群,也會(huì)漸漸回來。


主城向北外溢 依然是主流方向


近年來,西海岸建成區(qū)快速擴(kuò)圍,即墨撤市劃區(qū),使得青島城區(qū)進(jìn)一步放大,但城區(qū)人口的密度與人口分布情況不可能馬上改變。

 

傳統(tǒng)的東岸主城區(qū)依然是客戶最多,需求最大、購買力最強(qiáng)的需求。但由于主城區(qū)一手房供應(yīng)不足,需求外溢是必然的。

 

由于陸路聯(lián)系性強(qiáng),交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),主城向北到城陽、尤其城陽南部方向外溢,依然是主流方向。在南北流動(dòng)的路徑上,黑龍江路-福州路這條軸線承擔(dān)超過一半的流量。 

 


黑龍江路沿線房價(jià)梯度分布

 

黑龍江路沿線,也是青島主城房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的一條線。

 

南端起點(diǎn)處是新都心和浮山新區(qū),目前有保利天匯、保利大國璟、和達(dá)君玥在售,價(jià)格26000-30000元/平;

 

向北到李村商圈,有龍湖春江天境、金水云麓,價(jià)格23000-26000/元;

 

繼續(xù)往北到上王埠、丹山,有融創(chuàng)都會(huì)中心、鑫江桂花園、鑫江華府,價(jià)格17000-20000元/平;

 

再向北到城陽區(qū)中心,有海信觀瀾、雙利城央府,價(jià)格14000-16000元/㎡。

 

如果是在市南、市北工作,從通勤成本、房價(jià)承受力來綜合考量,向北能接受的最大范圍基本落在丹山這個(gè)區(qū)域,從丹山直線向南15公里范圍內(nèi),可覆蓋新都心、CBD、金家?guī)X,17公里可到五四廣場(chǎng),自駕時(shí)間能控制在1個(gè)小時(shí);如果是坐地鐵兼走高速的話,時(shí)間成本還可以進(jìn)一步壓縮。已公示的地鐵三期建設(shè)規(guī)劃,15號(hào)線一期初步規(guī)劃沿黑龍江路鋪設(shè),未來南北的通勤時(shí)間還會(huì)大幅縮短。


鑫江水青花都 大城再歸來


已入住4000余戶 配套更加齊全



目前黑龍江路沿線李村商圈以南的置業(yè)門檻卡在300萬,對(duì)資金水平要求不低。上王埠、丹山片區(qū)的價(jià)格比較親民,置業(yè)門檻低至160萬,今年鑫江水青花都計(jì)劃推出三期觀山組團(tuán),將使這一片的市場(chǎng)更受矚目。


在鑫江的一系列產(chǎn)品,鑫江水青花都是離原來主城區(qū)最近的項(xiàng)目。搜一下百度地圖就會(huì)發(fā)現(xiàn),這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)探入李滄區(qū),其實(shí)比我們概念認(rèn)知中重慶路上的幾個(gè)李滄項(xiàng)目,離市區(qū)更近。


從交通上,占據(jù)黑龍江路,無論是開車、坐公共交通,到達(dá)青島沿海核心區(qū)域的通勤時(shí)間都更短。


鑫江水青花都上一個(gè)熱銷期在2016、2017年,那兩年期間銷售4000余套,居整個(gè)城陽首位。不少購房客戶,正是看到了水青花都的這一優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)了住在城陽,生活、工作上卡位主城區(qū)的居住理想。


目前,鑫江水青花都一二期產(chǎn)品已經(jīng)交付,4000余戶居住入住后,人口已經(jīng)過萬人,現(xiàn)在看鑫江水青花都平時(shí)的社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)、開店情況、路邊車位停車情況,就能對(duì)其成熟大社區(qū)的氛圍一目了然。


外部的大商業(yè)配套來看,鑫江水青花都地北有鑫江東方城,南有李滄萬達(dá)廣場(chǎng),社區(qū)已有的人口聚集密度、商業(yè)配套比東李世園板塊并不弱,而價(jià)格水平更有優(yōu)勢(shì)。


教育方面,社區(qū)北側(cè)城陽17中新校區(qū)、社區(qū)內(nèi)部花都幼兒園已經(jīng)啟用,鑫江水青花都·觀山旁還將新建一所小學(xué),進(jìn)一步滿足百萬大盤的教育需求。

 


鑫江·水青花都三期效果圖

目前黑龍江路沿線李村商圈以南的置業(yè)門檻卡在300萬,對(duì)資金水平要求不低。上王埠、丹山片區(qū)的價(jià)格比較親民,置業(yè)門檻低至160萬,今年鑫江水青花都計(jì)劃推出三期觀山組團(tuán),將使這一片的市場(chǎng)更受矚目。


在鑫江的一系列產(chǎn)品,鑫江水青花都是離原來主城區(qū)最近的項(xiàng)目。搜一下百度地圖就會(huì)發(fā)現(xiàn),這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)探入李滄區(qū),其實(shí)比我們概念認(rèn)知中重慶路上的幾個(gè)李滄項(xiàng)目,離市區(qū)更近。


從交通上,占據(jù)黑龍江路,無論是開車、坐公共交通,到達(dá)青島沿海核心區(qū)域的通勤時(shí)間都更短。


鑫江水青花都上一個(gè)熱銷期在2016、2017年,那兩年期間銷售4000余套,居整個(gè)城陽首位。不少購房客戶,正是看到了水青花都的這一優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)了住在城陽,生活、工作上卡位主城區(qū)的居住理想。


目前,鑫江水青花都一二期產(chǎn)品已經(jīng)交付,4000余戶居住入住后,人口已經(jīng)過萬人,現(xiàn)在看鑫江水青花都平時(shí)的社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)、開店情況、路邊車位停車情況,就能對(duì)其成熟大社區(qū)的氛圍一目了然。


外部的大商業(yè)配套來看,鑫江水青花都地北有鑫江東方城,南有李滄萬達(dá)廣場(chǎng),社區(qū)已有的人口聚集密度、商業(yè)配套比東李世園板塊并不弱,而價(jià)格水平更有優(yōu)勢(shì)。


教育方面,社區(qū)北側(cè)城陽17中新校區(qū)、社區(qū)內(nèi)部花都幼兒園已經(jīng)啟用,鑫江水青花都·觀山旁還將新建一所小學(xué),進(jìn)一步滿足百萬大盤的教育需求。

 


鑫江·水青花都三期效果圖

1.6容積率:觀山之南,再難相遇




與前兩期不同,鑫江水青花都·觀山的容積率只有1.6,整個(gè)社區(qū)全部是11層小高層。


大家都知道,容積率低意味著漫步在更大的公共空間中,沐浴更多的陽光,均分到更多的公共配套等等,這些都不贅言。


只從數(shù)據(jù)來細(xì)數(shù),2018年、2019年是青島土地供應(yīng)集中的兩年,這其中市南三區(qū)和嶗山,只出過三塊容積率小于或等于1.6的土地。兩塊是海信地產(chǎn)拿到的嶗山北宅地塊,定名為北澗山居,海信與嶗山兩個(gè)標(biāo)簽之下,一定是高端項(xiàng)目;一塊是融創(chuàng)在洛陽路拿地,住宅供應(yīng)只有1.3萬平米。


城陽出過幾塊低于1.6容積率地塊,但鑫江·水青花都已是城陽最南端了。所以站在花都向南看,這種容積率地塊要么買不起,要么搶不起,要么可能也住不慣。


所以說,身在市區(qū),鑫江·水青花都的低容積率本身,有著非常大的稀缺性。


產(chǎn)品規(guī)劃上看,觀山真正為有一定經(jīng)濟(jì)條件的社會(huì)新銳階層,事業(yè)處在上升期的新婚夫妻或三口之家量身定制。


鑫江水青花都·觀山戶型為95-128㎡三居四居,無論內(nèi)部空間還是公共空間都兼顧家庭成員的生活需求,尤其是老人與孩子。觀山打造出全齡化社區(qū)的概念,圍繞兒童、青年、老年三代人的需求,打造專屬的社區(qū)配套。


住在觀山,不同年齡段的孩子有各自的游玩空間,0-3歲的活動(dòng)區(qū)設(shè)置搖搖馬、傳聲器、圖案鋪裝,同時(shí)設(shè)置專門的看護(hù)區(qū);3-6歲活動(dòng)區(qū)設(shè)置了滑索秋千,沙坑,滑梯等;6-12歲的活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置攀爬區(qū)以及充足的場(chǎng)地,充分滿足兒童的游樂、探索等活動(dòng)。


社區(qū)內(nèi)設(shè)有約800㎡沐浴陽光的大草坪,業(yè)主在戶外休憩、游玩自然而至,這是一個(gè)復(fù)合型的使用空間,有互動(dòng)、有交流;社區(qū)健康運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)包含約1.5+0.8公里雙環(huán)健康跑道,樓間空間平均設(shè)置2-3處健身玩樂空間,有半籃球場(chǎng),乒乓球臺(tái)等等。


觀山、臨水 社區(qū)內(nèi)外風(fēng)景相依




不仰仗外部環(huán)境的優(yōu)勢(shì),而是將社區(qū)內(nèi)部景觀打造出品質(zhì),形成內(nèi)外一體的觀景環(huán)境,這幾乎是鑫江產(chǎn)品的一大特色。


鑫江水青花都·觀山全部是11層的小高層,所以站在社區(qū)可以有很好的觀山效果,北望丹山,東望嶗山,蒼翠層疊,養(yǎng)人心性。


鑫江水青花都·觀山與丹山一路之隔,住在觀山,攀登丹山,不僅是健身,還有文化上的含義。


丹山為嶗山余脈,早在上世紀(jì)上半葉,就有“丹邱春賞”的美譽(yù),被青島的文人雅士譽(yù)為“青島十景”之一,與琴嶼飄燈(小青島)、飛閣回瀾(棧橋)、東園花海(中山公園)齊名。

 


丹山景色

 

鑫江水青花都·觀山采用“新山水”景觀風(fēng)格,巧妙利用地勢(shì)高差,打造多層次的景觀空間,形成“芳菲五園”的景觀格局。


觀山項(xiàng)目景觀面積達(dá)到約6萬平,水系面積約2200多平,進(jìn)入主入口就是一條長度超過120米的景觀長廊,社區(qū)就像一座公園,每天回家,先游園,后入戶。


關(guān)于宜居,越來越多的購房者開始認(rèn)同,改善區(qū)并非單純指房價(jià)高的區(qū)域,更多的宜居因素如空氣、視野感官、出行、鄰里氛圍都應(yīng)成為改善區(qū)域的考核指標(biāo)?;诖?,再看丹山腳下水青花都,美好的生活場(chǎng)景躍然眼前。


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